O conforto de trabalhar perto de casa

18/Jun/18

Demanda elevada, mercado saturado, preços em alta e dólar em queda. Estes são os ingredientes para o crescimento explosivo, no Rio de Janeiro, da construção de imóveis comerciais em bairros tradicionalmente residenciais. Só dez grandes construtoras planejam mais de 20 lançamentos de edifícios repletos de unidades comerciais, desde pequenos escritórios até grandes espaços corporativos, este ano.

As incorporadoras do mercado imobiliário chegam a admitir que não estão conseguindo atender à demanda do mercado. Paulo Marques, sócio-diretor da Leduca, conta que sua empresa teve que cancelar o lançamento de um prédio comercial no bairro da Freguesia, em Jacarepaguá, porque, ao liberar a pré-venda do Global Office para as imobiliárias, em quatro horas os corretores já tinham em mãos mais de 200 cheques de depósitos de reserva dos interessados em um dos 154 escritórios à venda.

"Isso não acontecia há muito tempo". O sócio-diretor da agência Percepttiva, Rafael Motta Duarte, informa que, nos últimos oito anos, foram lançadas cinco mil unidades residenciais na Freguesia, o que representa universo de 20 mil novos moradores que precisam preencher a carência de farmácias, lavanderias, consultórios médicos, dentários e cursos de inglês. A segunda região que mais recebeu lançamentos de imóveis residenciais foi Campo Grande, daí a aposta das empresas em investir na construção de escritórios e lojas no bairro.

O aquecimento do mercado de construção de imóveis residenciais em locais diferenciados e distantes obrigou as construtoras a adotar a tendência paulista de levar os escritórios para perto das moradias, oferecendo aos seus proprietários um ativo real valorizado, o conforto de uma vida sem o estresse diário do trânsito e boa infraestrutura empresarial, além de segurança e lazer. Hoje, muitos deles abrigam piscinas, spas, academias, ginásios, assim como auditórios, salas de repouso, de reuniões e de serviços gerais.

A corrida por este tipo de escritório já começa a provocar gargalos de mão-de-obra e de materiais, segundo o vice- -presidente da Construtora RJZ Cyrela, Rogério Zylbersztajn.

"Faltam escritórios no Rio e em São Paulo, cidades em que as taxas de vacância são muito baixas e os preços dos imóveis comerciais estão entre os maiores do mundo", diz o executivo. Segundo ele, o metro quadrado em locais como a Avenida Delfim Moreira, no Leblon, custa hoje entre R$ 40 e R$ 50 mil, e a facilidade de locomoção - Linha Amarela e Metrô - está promovendo o crescimento comercial em locais menos sofisticados, a exemplo dos arredores do shopping Nova América, em Del Castilho. "O mercado do Rio ficou muito tempo represado.

Com a Copa do Mundo em 2014 e, principalmente, as Olimpíadas de 2016, o investidor voltou a acreditar na cidade", afirma.

Investimento lucrativo Samuel Schvaitzer, diretor- geral da imobiliária Fernandez Mera, afirma que as unidades comerciais passaram a ser vistas como excelente opção de investimento, porque o retorno supera o das aplicações financeiras.

Segundo ele, o principal alvo dos investidores são as salas menores, com cerca de 20 metros quadrados, por terem maior liquidez.

"Quando a variável em questão é rentabilidade, a locação ou a revenda de imóveis comerciais saem na frente", diz Schvaitzer.

Claudio Hermolin, diretor da Even, uma das incorporadoras de ponta do mercado paulista e que há três anos resolveu investir pesado no Rio, acredita que a cidade viverá um ano de comerciais de bairro, com salas menores e serviços capazes de atender às necessidades dos novos moradores. "Campo Grande e Jacarepaguá receberam muitas unidades residenciais e, agora, precisam de empresas de serviços locais", explica. Segundo ele, pesquisa de opinião da empresa mostrou que 85% dos moradores de Campo Grande e adjacências têm interesse em usar serviços prestados na região. A Even também aposta na ressurreição do mercado imobiliário da Tijuca, bairro onde vai lançar um edifício comercial.

Na verdade, por conta do aquecimento das vendas de imóveis residenciais, as construtoras e incorporadores anunciam ou estudam lançamentos de prédios de escritórios em locais bem diferenciados, como Vila da Penha, Vargem Grande e até mesmo no município de São Gonçalo. "O topo de linha dos lançamentos comerciais é Campo Grande, a Avenida Abelardo Bueno e as proximidades do Autódromo, mas o retorno de grandes empresas e dos investimentos estatais e privados em transporte, refino do petróleo do pré-sal, no Comperj, na Copa e nas Olimpíadas está ampliando a ocupação residencial e, em consequência, atraindo os empreendimentos comerciais de bairro em vários lugares", afirma Hermolin, também vice-presidente da Ademi - Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário.

Rafael Duarte conta que a nova onda comercial do Rio começou a aparecer em áreas consideradas ainda virgens, que hoje vivem boom de grandes construções. É o caso da Avenida Abelardo Bueno, na fronteira da Barra com o Recreio, e do badalado Centro Metropolitano, próximo ao Autódromo, projeto já previsto pelo urbanista Lucio Costa no Plano Piloto do bairro há quase 40 anos. "O impacto do Centro Metropolitano para a Barra e toda a cidade será muito grande, pois se constituirá em uma região onde as pessoas poderão trabalhar, se divertir e morar, tudo dentro do conceito walking distance", afirmou o vice-presidente da RJZ Cyrela, empresa que está construindo o primeiro empreendimento comercial no Centro Metropolitano, o Universe Empresarial.

A Cyrela está convicta de que a construção do Centro Metropolitano, imensa área de quatro milhões de metros quadrados, reunindo moradia, trabalho e lazer, vai exigir planejamento urbanístico rigoroso, com investimentos na implantação de redes subterrâneas de eletricidade, água, esgoto e iluminação pública e no sistema viário, assim como a construção da Avenida Imperatriz Leopoldina, que vai ligar a Avenida Abelardo Bueno à Estrada dos Bandeirantes.

Fugindo do óbvio O diretor comercial da Construtora Martins de Almeida (Comasa), Antonio Carlos Moraes Rego, informa que a empresa já estuda, em parceria com a Gafisa e a Pólo Capital Management, gestora de fundos de ações, empreendimento comercial de 518 salas e 45 lojas na Freguesia, em Jacarepaguá.

"Somos íntimos da Freguesia e continuamos a apostar em bairros que são portas de entrada e saída para a Linha Amarela, próximos da Barra e passagem obrigatória de quem trafega pela Grajaú-Jacarepaguá", assinala. A Calçada, que atua no segmento imobiliário desde 1959, também estuda o lançamento de prédios comerciais no mesmo bairro, mas também namora a Tijuca pós UPP. Bruno Oliveira, executivo da incorporadora, lembra que o bairro da Zona Norte do Rio voltou a ser muito disputado. "O metro quadrado, que era de R$ 4 mil, subiu para R$ 4,5 mil um ano após a instalação da primeira UPP. Hoje, ninguém compra por menos de R$ 5 mil".

Já a MDL Realty quer fugir do óbvio. Leonardo Barbosa, diretor de Incorporação, diz que os planos da empresa são investir em locais de preços mais factíveis para os compradores.

Seguindo essa linha, a empresa lança, em maio, empreendimento comercial na Estrada do Tindiba com 145 salas e três lojas. "É o ideal para quem não tem condições de arcar com os custos da Barra, mas quer se manter por perto, já que os preços médios são de R$ 100 mil". Ana Carolina, sócia da Rubi, diz estar atenta ao movimento das empresas e das regiões que serão impactadas pelas obras necessárias à realização da Copa do Mundo e das Olimpíadas. Ela observa grande diversificação entre os compradores, muitos dos quais estão investindo na valorização futura dessas áreas. Daí, as salas projetadas no Neo Offices, terceiro investimento em salas comerciais da empresa, terem 25 metros quadrados, com possibilidade de chegar a 100 metros quadrados.